营地建设这两年应该说是讲的最多的事情，营地建设也有很多误区，每个人都说我在这儿有一千亩地，特别是海南岛，每个人都有几千亩地，这个东西有点误区。所以我想讲讲露营地的立项和土地获取的事情，发展房车露营地要先行。我们有汽车必须要有公路，没有公路车造得再好也没有用。

广东旅游协会房车露营分会会长王镝

主要是四个方面：

一个是如何营地立项，这是一个很大问题，包括在广东也有很多人咨询这个事情。做营地首先有一个载体，这个载体必须是投资公司，你什么都没有，说我家里有一块地，我跟很多农村的自留地签了二十年合同，找了五十个人签的，首先必须有一个载体。第二个一定要通过立项审批，立项审批包括规划设计审计还有环保的审批，公安、消费、水电等的审批，营地到一定时候是很多人在一起的聚众的地方，会涉及到群体的属性。所以说这些东西完善不了的话，你的营地会出现很多意想不到的，或者政策不允许的问题。第三点严格意义上来讲，工商部门要办理很多许可，前面秘书长报告了很多数据，国内现在大概有营地几百家，所有的营地现在有一个最大的短版是什么，谁家的营地有营业执照，没有，谁家的营地知道每一年或者每一月要给国家交多少税，按什么样的标准交纳，不知道，消防能不能过？不知道。以后营地建设过程当中，一定要把这个东西落实下来，否则的话我们心里老是不踏实，因为什么时候来查我们都有问题。现在秘书长也在积极做工作，我们在敦促出台这些，包括这次7月份在延庆开这个会，也把几个部委的领导请过来，主要是要解决这个问题，说实在的我们说不好听的话，营地全部都是无证经营，但这只是暂时的。所以我们在立项的时候，一定要考虑这些问题。

立项有个流程，这个流程说起来大家都很清楚，但真正要做起来也不是那么回事，就是选址、规划、设计、立项、施工，这是一个主要的流程。讲一下选址，选址首先要获取土地，土地的获取大家说我有多少亩地，我跟农村的自留地签了很多合同，这个都不靠谱，我们首先要知道土地的三要素是什么？你是通过什么获取土地的，买卖过来的，还是租赁过来的，还是合作的。做营地的话，显然买卖成本太高，合作是最好的，也不容易，我们只好采取租赁，我们跟谁租赁，跟农民租赁还是跟政府租赁？乡一级政府部门对整个国土规划不了解，你跟他租赁等于不清楚，你一年二十万、三十万给我，我拿走了，至于后面你能不能干跟我没关系，他根本就不知道这片土地的国土资源的规划是什么样，他搞不清楚，他必须要上一级政府才可能知道土地规划是什么。所以土地获取，跟谁租赁也是很关键的问题，你跟自留山、自留地签暂时没有问题，但是哪一天测绘部门扛着测绘仪的时候你就傻眼了，你根本不知道这块地未来是干什么的，是修路的还是干什么，你都不知道，他不是不告诉你，他是完全不知道，所以租赁对象很重要。

使用土地三个必须要注意的问题，第一个问题是土地的所有者，土地的所有者严格意义上来讲，在中华人民共和国的国土上，土地全部是国有化的，所有人都是只有使用权。上次有一个哥们说我租了一块地，三千万租下来的，我看了一下，我就怀疑有这个问题，最后他不干了，他都不知道这块地是干什么用的，人家告诉他这是回迁地，我们村原来都在那儿，因为修高速公路把地置换到这儿来，现在允许我们干这件事情，所以他们后来盖了一个所谓的会议中心，但是我说你要租赁它，是不是首先要清楚知道这个土地是干什么用的，这些设施是不是合法的？结果一查全是违章的，现在就不敢干了，现在打官司。所以土地的所有者很重要。

土地的使用性质，很多营地建设者的投资是冲着旅游地产去的，只要牵扯到地产项目，牵扯到建筑项目的时候，对土地要求是特别高的，没有建设用地指标都是违法的，所以说土地使用性质一定要知道，这块地是基本农田还是工业用地还是商业用地，还是旅游用地，这点如果都不清楚，我们租了一块地以后，跟农民签了一个合同，二十年、三十年自留地，我的房子就盖了，但是随时都可以给你拆掉，因为你是违章建筑。

是土地的使用时间，无论是跟哪级政府或者什么部门签订土地合同的时候，一定要搞清楚这个土地能用多久？一般情况下小于十年的土地投资都是亏本的，虽然现在营地发展火爆，但是低于十年以下的土地租赁，你是赚不回这个钱的，那就意味着我们跟人家签土地合同的时候一定要大于十年。还有很多很有意思的，福建一个哥们，明明知道这个地方三年以后会变成什么样的东西，他现在往里面投，后来找我聊，我说我建议你别搞，三年以后估计钱肯定赚不回来。所以土地的使用时间，直接影响到营地投资的回报。

如何选址，三个主要的因素，营地要如何真正保证能够正常经营，第一大要素就是区位优势，营地的周边或者是多少公里以内，有百万人口级的城市有几个，因为你要靠这些人口城市来养活或者支撑你的营地，这是第一大因素。第二大因素是交通区位优势，刚才林教授成都是一个中心，他又分析了机场、高铁和道路交通，陆地自驾是目前营地投资重点获利的点，所以说营地的交通区位不好，人家开着车过来，或者到你那儿去很不方便的话，对你营地的盈利是有影响的。所以我们原来提出来飞机加高铁加汽车进营地，营地再到周边的景区去玩，营地成为真正的大本营，这样才能满足，所以交通很重要。

第三个是旅游资源优势，营地不能孤单单地存在一个点上，周边几百公里什么都没有，要想营地火不可能。

怎么获取黄金比例？中国的房车露营，我一直有这样的口号，我们依托自驾游，团结越车一族，发展房车露营地，因为22.8亿人次是自驾游的群体，是房车露营地的主要客户来源。所以黄金比例应该是什么呢，一个是要有40%营地收客（音）功能，把这40%给自驾游，因为你一旦有了收客功能以后，营地聚人的能力就强了，有人流就有财流。第二把20%放在建品牌上面，因为你是汽车房车露营地，一定要具备有万国房车泊位，所有的玩家现在在玩的三万台房车，到我们的营地来，随便哪个国家的车停进来都可以OK，有门开左边的有的是开右边的，有排污口在左边在有右边的，我们的营地一定要满足作为的车辆。剩下40%是创利润的，就是营地投资回报怎么来？一定是靠非固定设施，包括帐篷等等，这就是我们获取利润的一个东西。如果说营地不赚钱，我想没有人去投，这是很现实的。现在如果大家把这些问题搞清楚以后，至少可以少走一点弯路，的确现在建营地的人被很多伪的营地规划设计专家搞的晕头转向，已经出了很多这样的失败例子。最后很多人投资是失败的，失败以后怎么办？他还得继续往下走，越走越糟，所以说前期这些事情没有准备好，后面是很难做下去的。我就讲这么多，谢谢。